Wohnungsauflösung: Checkliste für Mieter und Angehörige

Kurz gesagt: Bei einer Wohnungsauflösung kündigen Mieter schriftlich mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten (§ 573c BGB), planen Räumung, Entsorgung und Übergabe rückwärts vom Vertragsende und halten Zählerstände und Zustand im Übergabeprotokoll fest.

Welche Kündigungsfrist gilt bei einer Wohnungsauflösung?

Für Mieter gilt in der Regel die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Nach § 573c Abs. 1 BGB muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zugehen. Kündigen Sie also zu Monatsbeginn, endet das Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Monats. Weil Samstag und Werktage unterschiedlich gezählt werden können, ist es sicherer, früh im Monat zu kündigen und den Zugang nachweisbar zu machen, etwa per Einwurf-Einschreiben oder persönlicher Übergabe mit Empfangsbestätigung.

Die Kündigung bedarf nach § 568 BGB der Schriftform, also einer eigenhändigen Unterschrift. Eine E-Mail genügt nicht. Prüfen Sie Ihren Mietvertrag außerdem auf abweichende Regelungen, etwa bei befristeten Verträgen oder Staffelmietverträgen mit Kündigungsverzicht. Bei einem Todesfall gelten Sonderregeln, die wir im Beitrag zur Haushaltsauflösung nach einem Todesfall erläutern.

Wie plane ich den Zeitplan der Auflösung?

Am besten planen Sie rückwärts vom Übergabetermin und setzen für jede Phase einen Puffer. Beginnen Sie mehrere Wochen vor dem Ende des Mietverhältnisses mit dem Aussortieren, denn Angebote einholen, Termine bei Entrümpelungsfirmen und Sperrmüllabholungen brauchen Vorlauf. Kommunale Sperrmüllabholungen sind oft nur nach Anmeldung und mit Wartezeit möglich, die Regeln legt Ihre Kommune in der Abfallsatzung fest.

1. Kündigung schriftlich verfassen und nachweisbar zustellen.
2. Gegenstände in vier Gruppen sortieren: behalten, verkaufen, spenden, entsorgen.
3. Wertvolles und Verwertbares anbieten oder anrechnen lassen.
4. Mehrere Angebote für Räumung und Entsorgung einholen.
5. Termin für Räumung und Reinigung festlegen, mit Reserve vor der Übergabe.
6. Einbauten und Zusatzinstallationen abbauen, wenn nötig.
7. Wohnung besenrein reinigen, Schäden und Mängel prüfen.
8. Übergabetermin vereinbaren, Protokoll erstellen, Schlüssel übergeben.

Was gehört in das Übergabeprotokoll?

Das Übergabeprotokoll hält den Zustand der Wohnung bei der Rückgabe schriftlich fest und dient als Beweismittel. Es sollte Datum, Uhrzeit, Anwesende, Zustand aller Räume, vorhandene Mängel, Zählerstände und die Zahl der übergebenen Schlüssel enthalten. Beide Parteien unterschreiben. Vermerken Sie auch Vorbehalte, wenn Sie Mängeln widersprechen, und fertigen Sie Fotos mit Datumsstempel an.

• Wände, Decken und Böden mit sichtbaren Spuren
• Fenster, Türen, Armaturen und Sanitärobjekte
• Einbauten wie Einbauküche oder Einbauschränke
• Keller, Dachboden, Garage und Gartenanteil
• Anzahl und Art aller Schlüssel, Briefkasten, Transponder

Der Vermieter kann Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen nach § 548 BGB nur innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe geltend machen. Ein sauber geführtes Protokoll erleichtert in dieser Zeit die Klärung.

Wie gehe ich mit Zählerständen und Verträgen um?

Lesen Sie Zählerstände am Tag der Übergabe ab, fotografieren Sie sie und tragen Sie sie in das Protokoll ein. Das betrifft Strom, Gas, Wasser und Heizung. Melden Sie die Stände dem Versorger und beenden oder übertragen Sie die Verträge zum Übergabedatum. Beachten Sie, dass Strom- und Gasverträge oft eigene Kündigungsfristen haben und Sie bei einem Umzug häufig ein Sonderkündigungsrecht haben, sofern der Anbieter am neuen Ort nicht liefert. Bitten Sie den Versorger um eine schriftliche Schlussrechnung.

Kündigen oder ändern Sie außerdem Internet und Telefon, Hausratversicherung, Rundfunkbeitrag, Zeitungen, Vereinsmitgliedschaften und Parkausweise. Eine Liste hilft, nichts zu übersehen.

Wie richte ich Nachsendeauftrag und Ummeldung ein?

Beantragen Sie bei der Post einen Nachsendeauftrag und melden Sie sich beim Einwohnermeldeamt um. Nach dem Bundesmeldegesetz müssen Sie sich innerhalb von zwei Wochen nach Einzug in der neuen Wohnung anmelden (§ 17 BMG). Bei einer reinen Wohnungsauflösung ohne Umzug, etwa nach einem Todesfall, entfällt die Ummeldung, hier informieren Sie stattdessen die zuständigen Stellen über den Tod. Der Nachsendeauftrag lässt sich online einrichten und leitet Briefe für einen festgelegten Zeitraum um.

Informieren Sie außerdem Arbeitgeber, Banken, Versicherungen, Krankenkasse, Finanzamt und Behörden über die neue Anschrift. Das spart Nachfragen, wenn Post ins Leere läuft.

Müssen Mieter Schönheitsreparaturen durchführen?

Ob Schönheitsreparaturen geschuldet sind, hängt vom Mietvertrag ab, und viele Klauseln sind unwirksam. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat starre Fristenpläne und bestimmte Endrenovierungsklauseln wiederholt für unwirksam erklärt. Ist die Klausel unwirksam, bleibt der Vermieter im Grundsatz selbst für die Renovierung zuständig. Prüfen Sie vor Beginn von Malerarbeiten Ihren Vertrag oder holen Sie Rat bei einem Mieterverein oder der Verbraucherzentrale ein.

Unabhängig davon müssen Sie die Wohnung nach § 546 BGB in vertragsgemäßem Zustand zurückgeben und alle eigenen Gegenstände entfernen. Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen, können zu Ersatzansprüchen führen. Dazu gehören etwa Dübellöcher in untypischer Anzahl, Brandflecken oder beschädigte Böden. Fotos aus der Einzugszeit helfen als Nachweis.

Wann ist die Wohnung besenrein?

Besenrein bedeutet, dass grober Schmutz und alle Gegenstände entfernt sind. Der Begriff ist nicht gesetzlich definiert, die Gerichte legen ihn im Einzelfall aus. Fegen und Wischen von Böden, leere Schränke, entleerter Keller und Dachboden gehören dazu. Vereinbaren Sie mit dem Vermieter oder der Entrümpelungsfirma, ob Fenster, Bad oder Küche zusätzlich gründlich gereinigt werden sollen.

Übersicht: Wer erledigt was?

Aufgabe	Zuständig	Zeitpunkt
Schriftliche Kündigung	Mieter	Mindestens drei Monate vor Vertragsende
Aussortieren und Wertsachen sichern	Mieter, Angehörige	Frühzeitig
Räumung und Entsorgung	Mieter oder beauftragte Firma	Vor Übergabe
Zählerstände und Versorger	Mieter	Übergabetag
Übergabeprotokoll	Mieter und Vermieter	Übergabetermin
Nachsendeauftrag, Adressänderung	Mieter	Vor dem Auszug

Checkliste zum Abhaken

• Kündigung geschrieben, unterschrieben und nachweisbar zugestellt
• Vertrag auf Renovierungsklauseln geprüft
• Gegenstände sortiert und verwertbare Stücke angeboten
• Angebote für Räumung und Entsorgung verglichen
• Einbauten, Lampen und Regale abgebaut, soweit erforderlich
• Wohnung besenrein, Keller und Dachboden leer
• Zählerstände mit Foto dokumentiert
• Nachsendeauftrag und Adressänderung erledigt
• Übergabeprotokoll unterschrieben, Schlüssel übergeben

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Häufige Fragen

Kann ich vor Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen?

Ja, die Miete läuft aber bis zum Vertragsende weiter. Ein früherer Auszug beendet die Zahlungspflicht nicht, außer der Vermieter stimmt einem Aufhebungsvertrag zu.

Was ist, wenn ich einen Nachmieter stelle?

Einen gesetzlichen Anspruch auf vorzeitige Entlassung durch einen Nachmieter gibt es grundsätzlich nicht. Der Vermieter kann zustimmen, muss es aber nicht.

Wohin mit Sperrmüll und Altgeräten?

Sperrmüll holt häufig die Kommune nach Anmeldung ab, Elektrogeräte nehmen Wertstoffhöfe und der Handel zurück. Die Regeln unterscheiden sich je nach Kommune. Prüfen Sie das Wertstoffhöfe-Verzeichnis und Ihre Abfallsatzung.

Wer haftet für Schäden bei der Räumung?

Beauftragen Sie eine Firma, klären Sie schriftlich, ob eine Betriebshaftpflicht besteht. Räumen Sie selbst, haften Sie als Mieter für Schäden an der Mietsache.

Wie lange sollte ich Unterlagen zur Wohnung aufbewahren?

Bewahren Sie Kündigung, Protokoll und Schlussrechnungen mindestens bis zum Ablauf möglicher Ansprüche auf, sinnvollerweise mehrere Jahre.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.